Det ser ud som om kommunerne har sovet i timen, for når man ser på de seneste års vækst i antallet af plejeboliger og sammenholder det med den demografiske udvikling, så står de to faktorer i skærende kontrast til hinanden.
Sådan lyder det blandt flere af de aktører, offentlige som private, hvad enten de er politikere, embedsfolk, plejevirksomheder, investorer eller bygningsudviklere, da OPS-Indsigt ringer rundt i forbindelse med de analyser, vi udgav tidligere på ugen.
Her konstaterede vi, hvad alle har set i årevis, et kinderæg af udfordringer på vej mod en i forvejen udfordret ældrepleje.
Det drejer sig om den bølge af ældre, der tjekker ind som plus 80-årige, at visitationsgraden til et plejehjem ude i kommunerne er i frit fald, så stadig færre over 80 får en plejehjemsplads samtidig med, at selve væksten af plejeboliger ligger voldsomt lavt med et gennemsnit på 0,5 pct. om året. Et gennemsnit der er holdt kraftigt oppe af friplejeleverandørerne.Læs også: Analyse: Seks faktorer der medvirker til, at færre ældre kommer på plejehjem
Sat på spidsen risikerer vi, at plejehjemssektoren bliver offer for en ketchupeffekt, hvor kravet om flere plejeboliger pludselig går op for de politisk ansvarlige, så man i en meget kort periode så at sige drukner markedet i byggeønsker.
Men hvordan forholder de forskellige aktører sig til den virkelighed, vi lige har skitseret og en potentiel risiko for, at man inden for eksempelvis tre år står med et krav om at skulle bygge 100 nye plejehjem?
Byggeriet: Kommunerne burde bygge efter demografien
Hos byggeriet hvor man skal eksekvere på en pludselig efterspørgsel fra den kommunale sektor, er man ikke i tvivl.
For Anders Stouge der er direktør i DI Byggeri, som er et branchefællesskab for plus 6000 virksomheder, ser virkeligheden således ud:
”Byggeri af plejehjem handler om langtidsplanlægning og her er det også vores analyse, at det har kommunerne ikke gjort. Det betyder, at vores bygningsmasse til ældre ikke passer til den demografiske udvikling, som vi er midt i, hvor vi får mange flere ældre,” siger han til OPS-Indsigt.
Han udfolder i et interview med OPS-Indsigt, hvorfor det med hans øjne er forkert hele tiden at kigge efter kortsigtede tilpasningsøvelser. ”Kommunerne burde bygge efter det demografiske behov,” siger han til OPS-Indsigt.
Kan ikke vedblive at udskyde udbygningen
Men hvad tænker man i kommunerne?
Formanden for KL Martin Damm, som også er borgmester i Kalundborg Kommune erkender, at man ikke kan vedblive at udskyde udbygningen af plejeboligkapaciteten.
”Det er rigtigt, at det med at få bygget flere plejehjem har trukket ud, og ser vi på fremtiden, så er det også rigtigt, at vi ikke kan vedblive at skubbe det foran os. Der vil være behov for mere kapacitet i fremtiden, det er der ingen tvivl om,” siger Martin Damm til OPS-Indsigt.
I et uddybende interview forklarer han, hvorfor det ikke er så enkelt, at man bare kan gange den demografiske udvikling med de ældres historiske adfærd, således som DI Bygger lægger op til.
Martin Damm peger desuden på, at kommunerne historisk set, har haft dårlige erfaringer med bare at bygge, efter den efterspørgsel man tror kommer.
Ulrik Ahrendt-Jensen, der er administrerende direktør i OK Fonden, som driver mange selvejende plejehjem og de sidste år har bygget flere friplejehjem, peger på, at hvis man ser på fremskrivninger fra Danmarks Statistik, så flader bølgen af ældre over 80 ud efter nogle år. Han mener derfor i lighed med Martin Damm, at vi skal passe på med ikke at få bygget for meget.
”Men vi skal handle nu og samtidig gøre det her klogt,” siger han til OPS-Indsigt i et interview, hvor han kommer nærmere ind på, hvad det er han ligger i, at kommuner og aktører både handler nu, men samtidig også gør det klogt.
Investorerne står klar
Northern Horizon Capital købte i marts seks friplejehjem af ejendoms- og bygningsudvikleren NREP. Her er meldingen, at man står klar med kapitalen til et sted mellem 10-20 projekter over en treårige periode, hvis der skulle komme et boom i efterspørgslen på friplejehjem.
”Vi vurderer, at der er yderligere kapital fra eksempelvis danske, institutionelle investorer til at investere i den resterende del af de 100 plejehjem. Fra 2016-2020 investerede vi ca. i 20 plejehjem i Sverige, så vi har tidligere vist, at det var muligt,” lyder det fra Kasper Wehner, der er Investment Director, da OPS-Indsigt henvender sig.
Hos Northern Horizon Capital hælder man til, at det kan lade sig gøre at bygge de mange plejehjem inden for en kort periode, da det øvrige byggeri er på vej ind i en afmatning.
Forventer ikke en overophedning, men
Men hvad betyder det, hvis vi pludselig står med et krav om et byggeboom, og er det overhovedet realistisk?
”Jeg tror godt, at man kan bygge 100 plejehjem og samlet set 7000 plejeboliger over tre år uden at overophede byggebranchen,” sige Per Nikolaj Bukh, der er professor i økonomistyring ved Aalborg Universitet.
Han gør dog opmærksom på, at vi med sådan en case også må se på, hvad det er der i øvrigt foregår i branchen og i samfundet, for som han siger; ”Her vurdere jeg, at det run på byggeri, vi har haft de seneste år, er ved at tage af. Renten er steget og det reducerer investorernes interesse for at bygge. Derfor vil man godt kunne håndtere en efterspørgsel på 100 nye plejehjem,” siger Per Nikolaj Bukh.
Han uddyber i et interview med OPS-Indsigt, hvorfor han ikke tror, at byggebranchen vælter samtidig med, at han peger på nogle udfordringer ved at lade byggerierne foregå ved privat finansiering.
Hos DI Byggeri er man knap så optimistisk som Per Nikolaj Bukh.
”Sådan en `her og nu´ øvelse kan godt give et problem, særligt hvis der i forvejen er andet at lave. For selvom der er en afmatning i boligbyggeriet, så har vi andre dele af branchen, hvor det går opad, og der søger folk over. Det drejer sig fx anlæg, fjernvarme osv,” siger Anders Stouge.
Han mener altså ikke, at der selvom vi har en begyndende afmatning, står ledig byggekapacitet og venter på at kunne deltage i byggeriet af 100 plejehjem hen over nogle år.
Afmatning blandt friplejeoperatørerne
Spørger man Ulrik Ahrendt-Jensen om OK Fonden kunne træde til og deltage i byggeriet af fx ti nye plejehjem over en treårig periode, så stå OK-Fonden klar, men som han siger til OPS-Indsigt, ”Hvis vi skulle stå for ti projekter inden for en treårig periode, ville det blive rigtig hårdt.”
Ulrik Ahrendt-Jensen tror ikke det er realistisk, at vi vil løbe ind i en så stor koncentration af byggerier, men kan godt se et scenarie, hvor man fordelte det ud over en fem til seksårig periode.
Niclas Thorsbrenner der er direktør og partner i SPD (Scandinavian Property Development A/S), som de seneste år har bygget 8 friplejehjem alene i Danmark, mener ligesom Northern Horizon Capital, at man godt kan bygge 100 plejehjem over en kort periode.
”Vi står klar til at udvikle og bygge, men det kræver, at der er nogle plejeoperatører, der vil og som tør tage de risici der er og det kræver altså nogle ændringer i form af nogle mere langsigtede rammebetingelser, som skaber en sikkerhed for plejeoperatørerne, for den oplever de ikke i øjeblikket,” siger Niclas Thorsbrenner.
Han oplever lige nu det paradoksale, at mange kommuner nu viser reel interesse og henvender sig til ham for at tale om byggeri af et friplejehjem, men nu er plejeoperatørerne ved at træde på bremsen. I et interview med OPS-Indsigt uddyber han hvorfor.
Flere knaster står i vejen
Kasper Wehner fra Northern Horizon Capital, ser også et par andre udfordringer, som kan være en showstopper for at bygge private plejehjem.
”Beslutningsprocesserne omkring etablering af plejehjem er forholdsvis langstrakte, og vi ser i dag, at det næsten tager 5 år fra én kommune, har et ønske om etablering af et friplejehjem til det er etableret, og det udfordrer tidsplanen med de 100 plejehjem, selvom viljen skulle være der hos kommunerne,” lyder det.
Endelig peger han på, at krav om bæredygtighed og stigende renter og byggeudgifter slår igennem i forhold til at få økonomi i plejehjemsprojekter, hvor boligerne desuden bliver dyrere og det rammer borgerens husleje.
Denne cocktail giver nogle udfordringer, når man skal gennemregne et byggeprojekt.
”Vi ser fortsat en del kommuner, hvor casen ikke kan regnes hjem, baseret på det, kommunen selv anser for deres gennemsnitlige langsigtede omkostninger ved at drive sine egne pladser,” lyder det.
Her mener Northern Horizon Capital, at kommunerne bør indregne den udgiftsstigning, der aktuelt er markedsmæssigt i forhold til ejendomsrelaterede omkostninger i deres takstberegninger.
En sådan løsning ville ikke i samme grad ramme borgernes husleje.
