De seneste års lave vækst af plejeboliger, en visitationsgrad i frit fald og babyboomenes ankomst blandt de ældre over 80 år risikerer at ramme plejehjemssektoren som en bølge, der kan skabe flere ”vilde problemer” for ældreområdet, det er en af konklusionerne af en analyse lavet af OPS-Indsigt.
Men hvad betyder det for byggeriet, vil vi stå med en overophedet byggebranche, hvis kommunerne fx over en treårig periode pludselig skal tilpasse manglende plejeboligkapacitet med 100 plejehjem.
Et tal der ikke er grebet ud af den blå luft. En del aktører har nemlig peget på et endnu større behov, men konservativt set er mange enige om, at 100 ekstra plejehjem inden 2030 er et godt bud. Senest har tidligere direktør i konkurrencestyrelsen Finn Lauritzen udarbejdet en analyse, der peger i den retning.
”Jeg tror godt, at man kan bygge 100 plejehjem og samlet set 7000 plejeboliger over tre år uden at overophede byggebranchen,” sige Per Nikolaj Bukh, der er professor i økonomistyring ved Aalborg Universitet.
Hans konklusion bygger på, at en enkelt plejebolig koster mindst 3 millioner kroner, når han ser på de projekter han kender fra bl.a. Holbæk og Københavns Kommuner.
”Det giver en samlet byggesum på over 20 milliarder kroner, som du skal se i perspektiv af, at byggebranchen årligt omsætter for 160 milliarder kroner, så det er naturligvis en anselig del af byggebranchens omsætning, men det skal jo ske over tre år, så jeg tænker ikke, at en sådan byggemængde vil tømme hele branchen for kapacitet,” siger Per Nikolaj Bukh til OPS-Indsigt.
Altid den sidste sten der vælter læsset
Han gør dog opmærksom på, at vi med sådan en case også må se på, hvad det er der i øvrigt foregår i branchen og i samfundet, for som han siger;
”Det er altid den sidste sten, der kan vælte et læs og her vurdere jeg, at det run på byggeri, vi har haft de seneste år, er ved at tage af. Renten er steget og det reducerer investorenes interesse for at bygge. Derfor vil man godt kunne håndtere en efterspørgsel på 100 nye plejehjem,” siger Per Nikolaj Bukh.Læs også: Byggeriet står ikke nødvendigvis klar til et byggeboom af plejehjem
Her får han dog modspil fra DI Byggeri af direktør Anders Stouge i forhold til, hvorvidt byggebranchen står parat til at være byggemæssigt akutberedskab for kommunerne.
”Sådan en `her og nu´ øvelse kan godt give et problem, særligt hvis der i forvejen er andet at lave. For selvom der er en afmatning i boligbyggeriet, så har vi andre dele af branchen, hvor det går opad, og der søger folk over. Det drejer sig fx anlæg, fjernvarme osv,” siger han til OPS-Indsigt.Finansieringsformen kan smitte af på huslejenPer Nikolaj Bukh peger desuden på, at man skal være opmærksom på, at et byggeri med de renter, som kommunerne kan hente ind hos Kommunekredit, bliver billigere end det byggeri, man kan få ved et privat byggeri og privat lånefinansiering.
Kommunerne låner i Kommunekredit, hvor bidragssatsen måske er 0%. Private friplejehjem, der finansierer sig ved realkredit, betaler 1-1½ % i bidrag (der forhandles ved lånoptagelsen). Den del, der ikke kan realkreditbelånes (f.eks. 30% af købsprisen), finansieres måske med et banklån, der har en rente på 3 % over markedsrenten.
Det giver måske en prisforskel på et par procent på finansieringen, som rammer borgerens husleje. Den dækkes sjældent 100 pct af borgeren, idet tilskudsordninger gør, at mellem 50 – 75 pct dækkes af det offentlige.
”Så selvom kommunerne ved byggeri af et friplejehjem spare på deres anlægsramme, så render merudgifterne i forbindelse med finansieringen ind et andet sted i det offentlige,” siger Per Nikolaj Bukh.
Hos Northern Horizon Capital, som er en af investorerne på markedet for friplejeboliger, er man ligeledes opmærksom på, at flere elementer som krav om bæredygtighed, stigende renter og byggeudgifter slår igennem i forhold borgerens husleje.
Denne cocktail giver nogle udfordringer, når man skal gennemregne et byggeprojekt.
”Vi ser fortsat en del kommuner, hvor casen ikke kan regnes hjem, baseret på det kommunen selv anser for sine gennemsnitlige langsigtede omkostninger ved at drive sine egne pladser,” lyder det fra Kasper Wehner, der er Investment Director
Northern Horizon Capital mener, at kommunerne bør indregne den udgiftsstigning, der aktuelt er markedsmæssigt i forhold til ejendomsrelaterede omkostninger i deres takstberegninger, dermed bliver borgerens husleje ikke påvirket. Men regningen skal, som Per Nikolaj Bukh udtrykker det, falde et sted.
