Det Konservative Folkepartis nye udspil om flere friplejehjem bliver overordnet set godt modtaget af forskellige aktører i branchen. Men under overfladen tegner der sig en del nuancer i forhold til, hvordan ambitionerne kan realiseres, fairness i konkurrence – og hvem der i sidste ende kommer til at betale for de mange friplejeboliger.
Udspillet rummer, som vi tidligere har beskrevet, tre centrale elementer:
5.000 nye friplejeboliger frem mod 2035, en friplejefond på 65 mio. kr. årligt og ændrede regler for huslejefastsættelse.
Investor: Huslejen bremser byggeriet – ikke interessen
Hos investoren Northern Horizon peger Kasper Wehner, der er Investment Director, Co-Fund Manager på, at problemet i dag ikke er manglende vilje til at bygge – men rammerne for økonomien.
“Der bliver slet ikke bygget tilstrækkeligt private plejehjem i Danmark, og det er helt rigtigt set af de Konservative, at en af hindringer, der fortsat er på området, er den måde, som de ældre beboeres husleje i plejehjemsboliger fastsættes på,” siger han.
Læs også: Kapitalforvalter opkøber flere friplejehjem i Danmark
Ifølge Northern Horizon er en af forklaringerne, at vi siden 1991 har haft princippet om fri markedsleje for alle nye boliger – men lige netop inden for friplejehjemsboliger har der ikke været fuld enighed om fortolkningen af regelsættet. Det er primært princippet om det lejedes værdi, der er blevet anvendt, hvor huslejen for en ny friplejehjemsbolig skal svare til huslejen på et alment plejehjem, selvom det almene byggeri er finansieret på helt anderledes, via statsgaranterede vilkår.
“Vi ser tilfælde, hvor den husleje, som operatøren opkræver fra beboerne på plejehjemmet er lavere end det, som operatøren selv skal betale i husleje for arealet. I praksis betyder dette, at mange plejehjemsprojekter må opgives, fordi operatøren simpelthen ikke ville være i stand til at drive en rentabel forretning på stedet,” konstaterer Kasper Wehner.
Dermed bliver en ændring af reglerne for huslejefastsættelse ifølge Kasper Wehner en forudsætning for, at markedet overhovedet kan levere de 5.000 boliger.
Kapacitet presser leverandørerne
Hos Danske Diakonhjem der er Danmarks største operatør inden for fripleje, er der opbakning til intentionerne fra De Konservative – men også en mere praktisk bekymring.
“Intentionen om flere friplejehjem er positiv, men vi bliver også nødt til at være realistiske omkring, hvor hurtigt det kan lade sig gøre, og hvem der faktisk kan drive de nye hjem, så hurtigt som der lægges op til,” siger administrerende direktør Christiane Dahlerup.
Ambitionen om 5.000 nye boliger frem mod 2035 svarer til omkring 600 boliger om året – og det rejser ifølge hende spørgsmål om kapaciteten i markedet.
Læs også: Friplejeleverandør: Hvert plejehjem er en forretning
Huslejen må ikke stikke af
Samtidig peger hun på risikoen ved ændrede i reglerne for huslejefastsættelse:
“Vi skal passe på, at ændringer omkring huslejefastsættelse ikke bare fører til dyrere boliger. For os som nonprofit plejeleverandør er det vigtigt, at huslejen ligger så tæt som muligt på det omkostningsbestemte niveau, sådan som vi kender det fra støttede byggerier,” forklarer Christiane Dahlerup og fortsætter:
“Det er helt centralt for os, at de ældre og samfundet har råd til de boliger der bygges. Jeg synes det er helt rimeligt, at dem der investerer skal have et afkast, men der bør være en balance mellem det borgerne betaler og tilskuds-delen, som dækkes af det offentlige, sådan at ikke begge dele stikker af.”
Hun er gengæld godt tilfreds med ideen om en friplejefond:
“Opstartsfasen er økonomisk svær, fordi man ikke har fuld belægning fra dag ét. Derfor kan en friplejefond være en god idé til at få nye plejehjem i gang. Vi ved af erfaring, at det tager mindst et år at få fyldt et nyt plejehjem op, og i al den tid har vi tomgangshusleje. Det skal holdes op mod, at vi først er i balance med en belægning på 95 pct., så derfor hilser vi en friplejefond velkommen,” siger Christiane Dahlerup.
DI: Rammerne skal på plads – ellers stopper markedet
Hos Dansk Industri er vurderingen, at udspillet rammer en reel udfordring i markedet.
“Der er brug for at få justeret rammerne, hvis vi skal have bygget flere friplejehjem. I dag er økonomien i mange projekter så presset, at de ganske enkelt ikke bliver til noget, siger branchedirektør Jakob Scharff.
Han fremhæver, ligesom Kasper Wehner, særligt reglerne for fastsættelse af husleje som en central barriere:
“Diskussionen om huslejefastsættelse er helt central. Hvis ikke man finder en løsning her, risikerer vi, at udviklingen går i stå, og at der ikke kommer nye tilbud til,” forudser Jakob Scharff
Hos Dansk Industri ser man friplejefonden ses som et skridt i den rigtige retning – men ikke som en løsning i sig selv:
“Friplejefonden kan være med til at reducere risikoen i opstartsfasen, hvor belægningen ofte er lav, men den ændrer ikke ved, at de grundlæggende økonomiske rammer skal hænge sammen,” siger Jakob Scharff, der lige nu iagttager et sandt dødvande i friplejemarkedet, hvor projekter ganske vist afsluttes, men ikke afløses af nye.
Dansk Erhverv: Det kommer med en pris
Hos Dansk Erhverv synes man, udspillet er spændende, men det giver også anledning til andre tanker.
“Der er ingen tvivl om, at hvis man ændrer reglerne for huslejefastsættelse og går over til markedsleje, så vil det kunne medvirke til, at kunne sætte gang i flere byggerier. Men det er også en politisk prioritering, fordi en ændring som denne kan betyde højere huslejer,” siger branchedirektør Morten Jung.
Derfor mener han, at politikerne også burde kigge lidt på finansieringen.
“Det her er jo en bunden opgave for Danmark at sikre, at de ældre der har behov for en plejehjemsplads, også kan få en plads,” siger Morten Jung.
Her peger han på, at der jo ikke er bygget tilnærmelsesvis ift til det behov på mindst 10.000 plejehjemspladser, som vi kigger ind i.
Kommunekredit skal i spil
“Derfor synes jeg, vi bør give adgang til den samme billige finansiering, som kommunerne får via Kommunekredit. Altså en model hvor friplejeleverandørene kan optage lån gennem Kommunekredit. På den led får du fair og lige konkurrence på adgang til kapital,” forklarer Morten Jung og fortsætter:
“Udfordringerne i det her plejemarked er, som du ved, at marginerne er ufattelige små og derfor kan spille en helt afgørende rolle for om man, som friplejeoperatør går ind i et projekt eller ej.”
Han forstår ganske enkelt ikke, hvorfor politikerne ikke klapper til på sådan en model
Enighed om problemet – uenighed om løsningen
På tværs af investorer, organisationer og leverandører tegner der sig et billede:
- Der er bred enighed om, at der skal bygges flere plejeboliger
- Der er også enighed om, at de nuværende rammer udfordrer udviklingen
Men der er forskellige holdninger til løsningen.
Hvor investorer og erhvervsorganisationerne generelt ser ændrede regler for huslejefastsættelse som et værktøj for at få økonomien til at hænge sammen, peger leverandøren på risikoen for højere priser med et mere opdelt marked.
Dermed bliver udspillet ikke kun et spørgsmål om flere boliger – men også om, hvordan balancen mellem velfærd og marked skal se ud i fremtidens plejeboligsektor.
