Fem råd til kommunerne der kan lette byggeriet af friplejehjem

Del artiklen:
Erfarende investorer og plejeserviceleverandører peger over for OPS-Indsigt på fem ting, som kommunerne skal forbedre, hvis de vil have udbygget plejehjemskapaciteten.
Erfarende investorer og plejeserviceleverandører peger over for OPS-Indsigt på fem ting, som kommunerne skal forbedre, hvis de vil have udbygget plejehjemskapaciteten. - Foto: Signe Goldmann/Ritzau Scanpix

Med et behov for 26.000 nye plejehjemspladser i 2030 og kommunale anlægsbudgetter, der allerede nu er sprængt, kan friplejehjem blive løsningen. Men hvad kan den enkelte kommune gøre for at tiltrække investorer og private plejevirksomheder for at få byggeri af friplejehjem op i gear?

Af Steen Houmark, redaktør af OPS-Indsigt, steen@nb-medier.dk

I hver sjette kommune vil hver tiende borger være over 80 år i 2030, det fremgår af en analyse fra Momentum. I dag bor 16 procent af de ældre på over 80 år i en bolig på et plejehjem. Det betyder, at vi i 2030 vil have et behov på 26.000 nye plejehjemspladser ifølge Dansk Byggeri og Danmarks Statistik, hvis kommunerne fastholder det nuværende visitationsniveau. Det hænger sammen med, at vi i 2030 kan se frem til ca. 160.000 flere ældre over 80 år.

Behovet for flere plejehjemspladser er dermed til at få øje på for kommunerne. På OPS-Indsigt har vi tidligere spurgt et udsnit af plejeleverandører, hvad der er idealestørrelsen på et plejehjem. Svaret ligger et stedt mellem 70 til 75 pladser. Dividere man den faktor op i behovet for plejehjemspladser betyder det, at vi inden 2030 på godt 8 år skal have bygget 350 nye plejehjem.

Læs også:
Idealstørrelsen på et friplejehjem

Med de tal og lidt kendskab til byggeprocesser kan man godt konkludere, at kommunerne generelt står overfor en kæmpe anlægsopgave. Set fra oven kan det dels bliver meget vanskeligt at gennemføre på så kort tid i kommunalt regi, dels vil byggerierne sprænge de kommunale anlægsbudgetter, hvis de bygges efter en traditionel model. Det sidste skal ses i perspektiv af, at kommunerne samlet set forventer at overskride anlægsbudgettet med ca. fire milliarder i 2022, det skriver NB-Økonomi.

Byggeri af friplejehjem er ofte blevet trukket frem som den model, der kan afhjælpe kommunernes trængte anlægsbudgetter. Blandt andet fordi byggeri af et friplejehjem ikke påvirker kommunens anlægsramme, så længe kommunen ikke har en anvisningsret til plejehjemspladserne. 

Med tanke på det enorme behov for plejehjem, så bliver spørgsmålet, hvad kan den enkelte kommune gøre for at tiltrække interesserede investorer og plejeserviceoperatører, så byggeriet af friplejehjem kommer op i gear i netop deres kommune?

Fem konkrete råd

Med tanke på det enorme behov for plejehjem, så bliver spørgsmålet, hvad kan den enkelte kommune gøre for at tiltrække interesserede investorer og plejeserviceoperatører, så byggeriet af friplejehjem kommer op i gear i netop deres kommune?
På OPS-indsigt har vi derfor spurgt rundt blandt en række private erfarende investorer om, hvad der skal til og her peges der samlet på fem ting, som kommunerne skal være opmærksomme på og forbedre, hvis de vil have udbygget plejehjemskapaciteten med friplejehjem.

  1. Der skal løsnes op for den kommunale træghed
  2. Kommunerne skal kommunikere klart, om de vil have et friplejehjem
  3. Opgørelsen af taksterne skal være transparent og korrekt
  4. Kig på kvaliteten og samarbejdsmodellen frem for ejerformen
  5. Tænk større og bring den eksisterende kommunale infrastruktur i spil

Behov for fleksibilitet i planprocessen

Den kommunale træghed er et tema der går igen, når vi ringer rundt, hvad enten vi taler med plejeleverandører eller investorer. Kommunerne skal grundlæggende løsne op og se samarbejdet med den private sektor som en gevinst for borgerne.

”Det lysner nu, men der er fortsat træghed i kommunerne og man kunne godt få det indtryk, at de kommunale organisationer på ældreområdet enkelte steder ikke ønsker at blive eksponeret for konkurrence og derfor trækker i den anden retning,” siger Klaus Ahm, investment director i NREP, der er et af de ejendomsselskaber, som har investeret kraftigt i friplejehjem de seneste år. Blandt andet i Greve og Rudersdal Kommuner.

Hos Scandinavian Property Development (SPD) der har bygget 8 friplejehjem og lige nu har gang i tre byggerier, peger kommerciel direktør, Niclas Thorsbrenner på, at der er plads til forbedringer i kommunernes lokalplansprocesser.

”Vores tilgang er, at vi ikke i særligt høj grad har deltaget i udbud af de her grunde. Vi finder i stedet private grunde og så foreslår vi kommunen, at det er en god ide at placere et plejehjem på den pågældende grund,” siger Niclas Thorsbrenner.

Han understreger, at lokalplansprocesser normalt tidskrævende og svære nok i sig selv, men når man så får demissionen friplejehjem koblet på, vil det hjælpe med ekstra fleksibilitet i kommunens planproces samt en accept af, at der godt kan være andre steder at placere et plejehjem end i den traditionelle kommunale optik.

Det betyder med andre ord, at nye plejehjem ikke behøver at ligge op til en mark, således som det er set i en del kommuner.

Læs også:
Her er dem, der vil bygge og driver nye friplejehjem

Brug investorernes erfaringer

Kommunen skal desuden som planmyndighed kommunikere helt klokkeklart om, hvordan den stiller sig og her skal man som investor helt tydeligt kunne se, hvad det er man kan få lov til at opfører. Altså hvad er muligt i kommunens optik, men stil nu ikke for mange begrænsninger lyder det flere gange.

”Lad for eksempel være med at lægge en masse ”unødvendige” begrænsninger på udbuddet af den kommunale grund, hvor man ønsker sig et friplejehjem – f.eks. ifm bygningernes udformning. Lad i stedet deltagerne byde ind med noget, som er designet til formålet,” siger Klaus Ahm

Undlad med andre ord, at lade eksterne arkitektvirksomheder fordyrer processen ved at tegne fremtidens plejehjem ned til detaljerne, før grunden er solgt til en samarbejdspartner som NREP eller SPD. Brug i stedet disse virksomheders erfaringer og kompetencer. Tænk her på, hvor mange år det sidste gang var, at kommunen byggede et plejehjem. 
Den type af bygningsudviklere OPS-Indsigt har talt med, har bygget mellem 5 – 10 plejehjem inden for de sidste tre år.

” Vi ser en tendens til, at de kommuner der er positivt interesserede i friplejehjem, prøver at diktere præcis, hvor plejehjemmet skal ligge og hvordan det skal se ud. Hele ideen med denne model er jo, at kommunen får noget konkurrence, diversitet og udvikling og det får kommunen ikke, hvis man dikterer størrelsen, indretningen og placeringen,” siger Niclas Thorsbrenner.

Han peger på, at der med den tendens er risiko for, at den eneste forskel, der bliver på plejehjemmene er, at de bliver opført for private midler.

Der skal være en business case for både kommunen og plejeoperatør

Der har den seneste tid været en debat om kommunernes måde at udregne priser og takster. Særligt efter at KA-Pleje har appelleret en landsretsdom til højesteret, hvor Brønderslev Kommune i Vestre Landsret blev dømt for at have underbetalt og fejlberegnet priser på ældreområdet.

Læs også:
Brønderslev Kommune trækkes i Højesteret for underbetaling af leverandør

En af debattemaerne har i den sammenhæng været om kommunerne har brugt de rigtige komponenter til at udregne taksterne. 

”Vi har gode erfaringer med at stille det materiale, vi har udarbejdet, til rådighed for de kommuner, vi har dialog med. Så kan de få et overblik og inspiration til, hvorledes de kan nå frem til taksten på en transparent facon,” siger Klaus Ahm

Her skal man tænke på, at hvis en kommune kommer frem til en lav takst, så kan det godt hænge sammen med det serviceniveau, der er i kommunen, men det kan være en udfordring, hvis kommunens serviceniveau er meget lavere end det plejeoperatøren vil stå inde for. I det perspektiv er det bare ikke attraktivt for alle plejeoperatører at søge hen til den type af kommuner lyder det fra branchen.

”Det er en af de ting vi ofte har en dialog med kommunerne om, for på den måde at sikre os om der er en business case for både kommunen og friplejeoperatørerne,” siger Klaus Ahm

Hos NREP gør man ganske enkelt det, at man viser, hvordan takstvejledningen kan gøres operationel, og dermed understøtte operatørens udarbejdelse af businesscasen.

Kig på kvalitet frem for ejerform

I løbet af det sidste år tid har der været en del debat om ejerform på velfærdsområdet under overskriften ”profit på velfærd”  

Her peger Klaus Ahm på, at kommunerne med fordel kan stille sig selv spørgsmålet om de ved overvejelser om friplejehjem eller kommunal drift skal fokusere på plejeoperatørens ejerform (kommerciel eller ikke-kommerciel) eller vurdere et fremtidigt samarbejde ud fra den kvalitet og erfaring den enkelte plejeoperatør tilbyder – og dermed den plejekvalitet, den visiterede borger kan se frem til.

”Nogle kommuner vil helst have non-for-profit, men er det en kvalitet i sig selv eller burde man i højere grad se på, hvad det er for en kvalitet man kan få frem for ejerform,” siger han.

Bring den kommunale infrastruktur i spil

Noget af modstanden mod friplejehjem handler også om, at kommunerne ikke helt unaturligt er bekymrede for effekten af et friplejehjem i form af, at de ansatte søger væk fra de kommunale plejehjem og de ældre vil kun være på det nye.

”Når der kommer et nyt friplejehjem, så se det ikke som en konkurrence, hvor det er forfærdeligt at lukke et 30 år gammelt udslidt og alt for lille kommunalt plejehjem – bring muligheden for at forny og modernisere infrastrukturen på kommunens ældreområde i spil,” siger Klaus Ahm

Man skal altså indstille sig på at udvikle den kommunale infrastruktur sammen og ikke se det som en dødelig konkurrence, men som en nødvendig og efterspurgt diversificering, samtidig med, at det rent økonomisk er muligt at renovere og udvide den lokale plejeboligkapacitet.

”Vi kan i Sverige se, at de to sektorer lever fint side om side, hvor den kommunale markedsandel ikke er blevet udraderet blot fordi man har sluppet private ind. Her har man en fifty-fifty deling, så det kan altså lade sig gøre at være på samme marked,” siger Niclas Thorsbrenner

Tænk tværkommunalt

Aktivering af den kommunale infrastruktur kan med flere af de operatører vi taler med være nøglen, særligt, hvis kommunerne formår at tænke på tværs af kommunegrænser.

”Ved at gøre det, kan man tænke i større kapacitet og specialiseringsgrad samt rekrutteringsmuligheder. De nye enheder behøver ikke at blive bygget som betonklodser fra 70-erne, men kan snildt passes ind lokalt, hvis 3 – 5 kommuner gik sammen og så deres infrastruktur helt anderledes, kunne man tilrettelægge plejeboligkapaciteten på en helt ny måde,” siger Klaus Ahm

Vil du læse resten af artiklen?

Prøv OPS-Indsigt i 4 uger gratis og få adgang med det samme
Eller log ind nedenfor

Glemt adgangskode - lav en ny her