Idealstørrelsen på et friplejehjem

Del artiklen:
Hvor mange plejeboliger skal der til, for at drive et godt friplejehjem? (Arkivfoto)
Hvor mange plejeboliger skal der til, for at drive et godt friplejehjem? (Arkivfoto) - Foto: Steen Jacobsen/Ritzau Scanpix

Hvad er den rigtige størrelse på et friplejehjem i forhold til faglighed, økonomi og bygningsdrift? Det spørgsmål rumsterer i flere lokale og kommunalpolitiske debatter. OPS-Indsigt har afsøgt svar på dette spørgsmål, hos en række af dem der investerer, bygger og driver friplejehjem.

Af Steen Houmark, [email protected]

Bølgerne går højt i flere byråd og kommunalbestyrelser, når drøftelserne falder på fremtidens plejeboliger. I dag bor 16 procent af de ældre på 80 år og opefter i en plejebolig. Hvis samme andel af de ældre skal tilbydes en plejebolig fremover, vil der ifølge en analyse fra Dansk Byggeri være behov for 26.000 nye plejeboliger inden for de næste ni år. 

Det sætter et stort pres på kommunernes anlægsbudgetter og meget peger på, at kommunerne kan have om ikke have en gevinst, så en række fordele af at sælge en grund til private bygningsudviklere, der sammen med en privat plejeoperatør bygger og driver et friplejehjem, frem for at kommunen selv løser udfordringen.

Læs også:
Frit valg af plejehjemsplads giver kommunen op til 120.000 kroner i indtægt for hver udenbys ældre

Teknisk set kan kommunerne ikke forbyde, at private operatører bygger et friplejehjem inden for rammerne af sundhedsstyrelsens certificering, men i praksis er det sådan, at de nye friplejehjem og beslutningen om deres beliggenhed og størrelse sker i et tæt samarbejde mellem kommunen på den ene side og bygningsudvikler og plejeoperatør på den anden side.

Det betyder alt andet lige, at man i mange byråd får en debat om særligt størrelsen. For hvad nu hvis dem der køber kommunens grund, ønsker at bygge flere boliger end kommunen har behov for?

I Hørsholm har politikerne spurgt forvaltningen

Det har man bland andet haft i Hørsholm Kommune, hvor man har en heftig debat i de lokale medier om fordele og ulemper ved friplejehjem. Fra politisk side har man spurgt forvaltningen om en vurdering af, hvor få pladser der kan være på et plejehjem, hvor institutionen stadig fungerer godt, både økonomisk og fagligt. Det erfarer OPS-Indsigt.

Her skriver forvaltningen blandt andet til kommunalbestyrelsen: ”I nybyggede (fri)plejehjem afhænger den optimale størrelse dels af serviceniveauet/taksten, dels at den konkrete fysiske indretning – og endelig af developers ønsker til forretning af ejendomsinvesteringen. Når nogle af friplejehjem-konsortierne ønsker friplejehjem på 65-70 pladser eller mere, er dette ikke nødvendigvis drevet af hensyn til selve plejehjems-driften, men nok så meget til muligheden for at få et godt afkast af ejendoms-investeringen.”

Der kan altså i det perspektiv godt drives nybyggede plejehjem af en anden størrelse fx 45-50 pladser ud fra en kommunal plejehjems-faglig økonomisk betragtning, når i øvrigt taksten (serviceniveauet) er hæderlig.

“Vi har i hvert fald fundet ud af, at dogmet om at friplejehjem skal være på mindst 70 pladser ikke er afledt af plejehjems-mæssige driftsovervejelser, men nok så meget om afkast-betragtninger fra developerne, siger velfærdsdirektør Jan Dehn, da OPS-Indsigt henvender sig.

Men hvad er den rigtige størrelse for et friplejehjem?

Spørgsmålet om hvilken størrelse der er den rigtige med hensyn til antal boliger, bliver relevant, når man ser på den debat, der ikke kun har været i Hørsholm, men også andre kommuner.

Det vil sige, hvor mange boliger skal der egentlig til for at skabe en ”bæredygtig” balance mellem faglighed og økonomi ikke kun i den plejefaglige drift, men også i den bygningsmæssige?

På OPS Indsigt har vi kontaktet så vel nogle af største plejeoperatører, samt flere af investorerne inden for friplejeboligbyggeri. Vi har således forsøgt at skille dem ad i de konsortier, de normalt samarbejder i og spurgt ind i perspektiv af henholdsvis plejeoperatør og bygningsoperatør.

Spredning i plejeoperatørernes ideal

I forhold til plejeoperatørerne har vi fået tilbagemeldinger fra fire om, hvor antallet af plejeboliger skal ligge for, at det er i balance fagligt og økonomisk. 

Det drejer sig om Altiden, Attendo A/S, Danske Diakonhjem og Fonden Mariehjemmene.

Deres tilbagemeldinger på den ideelle antal plejeboliger svinger mellem 60 og 75 boliger med et gennemsnit på 63, for det som plejeoperatørerne anser for fagligt og økonomisk bæredygtigt. Når vi i dette indlæg ikke opgør, hvad den enkelte plejeoperatør finder mest ideelt, handler det om, at vi befinder os på et marked, hvor det af flere operatører betragtes som et konkurrenceparameter.

Det mindste antal boliger man på nogen måde vil gå med til blandt plejeoperatørerne, ligger omkring de 30, men så taler man også specialiserede plejehjem fx ift demens.

Det skal dog bemærkes, at der er en relativ stor spredning mellem plejeleverandørernes perspektiv for det absolutte mindste antal boliger. Den ligger mellem 35 – 60.

Erfaring med over 2000 friplejeboliger

De fire plejeoperatører som vi har talt med, er på ingen måder uerfarne ud i driften af friplejehjem og derfor må forventes at ramme rimelig skarpt, når de peger på, hvad der er den rigtige størrelse. Ud fra deres hjemmesider og plejehjemsoversigten fremgår det, at de tilsammen har en plejeboligmasse på over 2000 friplejeboliger, når deres igangværende byggerier er i drift. 

null

 Plejeoperatørernes kapacitet på friplejeboligområdet svarer nogenlunde til København Kommunes kapacitet af kommunale plejeboliger ifølge Danmarks Statistik. Hertil kommer, at de fire plejeleverandørers erfaring med at drive udliciterede og driftsoverenskomststyrede plejeboliger i selvejeregi. Tager med disse tal med i sine betragtninger passere man let 3000 plejeboliger med forbehold for, at tallet er større, da der er en vis usikkerhed ift plejehjemsoversigten.

Et gennemsnit på 10 boliger er forskellen

På OPS-Indsigt har vi også forsøgt, at få kontakt med bygningsudviklere og investorer på området for friplejeboliger 

Her skal man tænke på, at de bygningsudviklere der investerer i byggeri og drift af friplejebyggeri lægger penge ud, som kommunen ellers skulle have taget ud af sit anlægsbudget. De penge er en langsigtet investering, hvor investorerne har en helt naturligt en forventning om, at man via sin investering har en forretning via bygningsdriften, der ligesom kan svare sig.

Vores research viser, at der er en forskel på, hvad en bygningsejer og en plejeoperatør ser som en idealstørrelse for et friplejehjem, når det kommer til at opretholde en rentabel balance mellem faglighed og økonomi.

Selskaberne har ikke officielt haft behov for, at vi oplistede, deres syn på den sag, men vi har været i kontakt med tre selskaber og kan på den basis oplyse at det mindste antal boliger man ser forretningsmæssigt muligt, ligger på 60. 
Til gengæld har man et max for antallet af boliger omkring de 100. Der er således ingen indikationer på, at investorerne for øjeblikket vil gå efter superplejehjem på 100 pladser eller derover.

Det ideelle antal af boliger set med investorernes øjne ligger mellem 70 – 75 og der med ca. 10 boliger højere end plejeoperatørerne betragter som en god balance fagligt og økonomisk.

”Når vi har debatten om byggeri af friplejehjem, og størrelserne på plejehjemmene, så hører vi ikke meget om profit for bygningsdriften. Det er jo ikke noget som hverken Dansk Erhverv, Dansk Industri eller bygningsoperatørerne skilter så meget med,” siger Jan Dehn.

Han kan sådan set godt forstå, at man ikke skilter med det her behov for afkast. ”Men du bliver i den her debat nødt til at sondre mellem det plejehjems-faglige rationale i forhold til størrelse, og bygningsoperatørernes i øvrigt legitime behov for afkast af byggeriet,” siger han til OPS-Indsigt.

Han peger dermed ind den forskellighed, der er i perspektiverne for kommunale og private operatører. I Hørsholm Kommune kunne en god balance  balance  for et kommunalt bygget og drevet plejehjem  ligger mellem 45 -50 pladser.

At man i kommunalt regi peger på et mindre antal boliger end i det private regi må findes helt naturligt, da kommunen ikke skal forrente investeringen i et kommunalt plejehjem på samme vis som en privat investor.

Læs også:
Her er dem, der vil bygge og driver nye friplejehjem

Vil du læse resten af artiklen?

Prøv OPS-Indsigt i 4 uger gratis og få adgang med det samme
Eller log ind nedenfor

Glemt adgangskode - lav en ny her